Colony Ridge: la promesa de pertenecer y el costo de perderlo todo

La publicidad aparece en español. Promete “un futuro mejor”, “tranquilidad”, “propiedad” “emprendimiento”. No habla solo de un lote de tierra: habla de pertenecer. De echar raíces después de haberlas perdido. Para miles de familias hispanas en Texas, la propiedad no es un lujo ni una inversión abstracta; es una forma de seguridad básica. Algo que permanece incluso cuando todo lo demás es incierto.

Ese mensaje fue el que atrajo a María Acevedo. Años después, el mismo discurso convencería a Suellen y Keilah Sánchez. Sus historias no son idénticas, pero se cruzan en un mismo lugar: Colony Ridge.

Un desarrollo inmobiliario en el este de Texas, en el condado Liberty —conocido como Colony Ridge o Terrenos Houston— se presenta como una puerta de acceso a la propiedad para familias excluidas del crédito tradicional, en su mayoría hispanas. Promete tierra, estabilidad y un “futuro mejor”, pero su modelo quedó bajo escrutinio por prácticas financieras agresivas, costos ocultos y altas tasas de ejecución hipotecaria. Hoy, el proyecto es escenario de investigaciones federales que ponen en tensión la promesa del arraigo con denuncias de fraude.

En torno a Colony Ridge conviven dos narrativas que, lejos de anularse, se refuerzan. Mientras el discurso político y de seguridad lo estigmatizó como un foco de criminalidad y migración irregular, las demandas federales y los testimonios de compradores describen un esquema financiero abusivo basado en engaños, barreras lingüísticas y pérdida de patrimonio. La criminalización no explica el daño, pero sí lo ocultó durante años: al desplazar el debate hacia el miedo y el orden público, se diluyó la responsabilidad sobre las prácticas inmobiliarias y el impacto real en las familias afectadas.

Colony Ridge no es un solo nombre, sino varios. A lo largo de los años, el desarrollo ha operado y se ha presentado ante el público bajo distintas denominaciones —Colony Ridge, Terrenos Houston, Terrenos Santa Fe— que, para los compradores, parecían proyectos distintos, pero que en la práctica forman parte del mismo entramado empresarial. La publicidad cambia de rótulo, el discurso se adapta al público y el nombre varía según el punto de contacto, pero el terreno, el modelo de financiamiento y las entidades que lo administran convergen en un mismo sistema. Para muchas familias, esa multiplicidad de nombres no fue evidente al inicio; solo apareció después, cuando comenzaron los problemas y la necesidad de entender quién estaba realmente del otro lado del contrato.

MARIA ACEVEDO: CUANDO LA PROMESA EMPIEZA A RESQUEBRAJARSE

María Acevedo llegó a Texas en 2007, después de que el huracán Noel causara inundaciones en el sur de Florida, donde nació y creció. Como trabajadora del sector de la construcción desde hace más de 30 años, madre de tres hijos y abuela, María buscaba algo simple: un lugar tranquilo, lejos del ruido, donde pudiera vivir en paz.

La publicidad de Terrenos Santa Fe parecía encajar perfectamente con esa idea. “Uno trabaja toda la semana —dice—, qué mejor que tener un lugar tranquilo para descansar”. El trámite fue rápido. En dos semanas, el terreno ya era suyo. María no detectó irregularidades en el proceso de compra: lotes pequeños, subdivididos, algo común en desarrollos periféricos. Compró en noviembre de 2018.

Un mes después llegó la primera sorpresa: una factura de al menos 800 dólares en impuestos. María se preguntó cuántas personas pagan impuestos anuales por un terreno que compraron hace apenas semanas. Para ella, esa carga debía recaer en la empresa, no en el comprador.

Ese fue el punto de quiebre. María empezó a investigar.

Descubrió que Colony Ridge Development LLC, la Asociación de Propietarios Privada (POA, por sus siglas en inglés), la Estructura Municipal de Desarrollo (Municipal Development Entity, MDE) y otras entidades estaban vinculadas entre sí y respondían a los mismos propietarios: los hermanos John Harris y William “Trey” Harris, junto con su primo Kevin Harris.

María entendió entonces que quien le había vendido el terreno era también quien financiaba el préstamo y controlaba el título de propiedad. Al revisar los documentos, descubrió que una porción trasera de su lote estaba gravada por un préstamo de 6,7 millones de dólares. Cuando intentó aclararlo con el banco, recibió una carta de cese y desistimiento (cease and desist) firmada por el abogado Brett Lane, a quien identificó como primo de la familia vinculada a Colony Ridge. Según su relato, advertencias similares figuran en el sitio web de la Asociación Privada de Propietarios (POA, por sus siglas en inglés), en inglés y en español. “¿Cómo me defiendo —se preguntó— si la persona que me dio el préstamo es la misma que es dueña del título?”.

El proceso de préstamo de Colony Ridge se basa en financiamiento propio (owner financing): la misma empresa que vende el terreno actúa como prestamista, sin recurrir a bancos tradicionales. A diferencia de un préstamo hipotecario convencional —que exige verificación de crédito, ingresos comprobables, evaluación de deudas y suele ofrecer tasas más bajas— Colony Ridge permite comprar con pagos iniciales muy bajos, sin revisar historial crediticio ni capacidad real de pago, y aplica tasas de interés de entre 10.9% y 12.9%, frente a tasas de mercado que entre 2017 y 2021 oscilaron entre 2.35% y 4.05%, (párrafo 73 de la demanda). (La tasa de interés es el porcentaje que se paga por el dinero prestado: cuanto más alta, más caro el crédito).

Este tipo de financiamiento, en sí mismo, no es ilegal en Estados Unidos: la ley permite la venta de terrenos con crédito privado y con requisitos flexibles, precisamente para ampliar el acceso a compradores excluidos del sistema bancario. Por ejemplo, el Código de Propiedad de Texas permite que un vendedor actúe como prestamista en financiamiento directo de terrenos sin intermediación bancaria, siempre que se cumplan los requisitos de contrato y divulgación establecidos por el estatuto. A nivel federal, leyes como la Truth in Lending Act (TILA) —que exige transparencia en los términos del crédito, pero no prohíbe el financiamiento privado— regulan la divulgación de tasas y cargos sin impedir la operación de créditos no bancarios.

Lo que vuelve controvertido el modelo no es su existencia legal, sino la forma en que se ejecuta: la falta de verificación, la asimetría de información, las barreras lingüísticas y los costos no revelados que —según la demanda federal presentada el 20 de diciembre de 2023 por el Departamento de Justicia de Estados Unidos (DOJ, por sus siglas en inglés) y la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), y la demanda estatal presentada el 14 de marzo de 2024 por la Oficina del Fiscal General de Texas— pueden convertir un mecanismo legal en una práctica abusiva.

María relata que conforme iba investigando y denunciando irregularidades, la empresa iba presionando.  Luego vinieron las cartas, los correos, las advertencias. 

“Mucha gente no sabe la ley —dice— y quien no la conoce, simplemente obedece”. María describe un ambiente de presión constante: “Pueblo chiquito, infierno grande. En este caso, el infierno es demasiado grande”.

Entre 2021 y 2022 decidió dejar de pagar su terreno. Dice que, además de los costos imprevistos, detectó problemas ambientales en el lote y que sus denuncias no fueron atendidas: advirtió sobre plantas de cemento cercanas que operaban sin permisos ambientales, la dispersión de polvo y posibles afectaciones al suministro de agua proveniente de pozos. “¿Para qué seguir pagando por un terreno contaminado?”, se preguntó. Poco después comenzó el proceso de ejecución hipotecaria.

María cuestiona por qué esos procesos se realizaron ante jueces de paz y por qué las notificaciones se enviaron a través de una casilla postal (P.O. Box), un mecanismo que —según ella— no cambió sino hasta finales de 2025. Su inquietud no es menor. En casos que pueden terminar con la pérdida de una propiedad, la vía considerada estándar es la notificación personal o por correo certificado con acuse de recibo al domicilio físico del demandado, o mediante un proceso server autorizado. Este criterio responde al principio de debido proceso, consagrado en la Enmienda 14 de la Constitución de Estados Unidos y en las reglas procesales de Texas: toda persona debe recibir una notificación razonablemente diseñada para informarle que existe una acción legal en su contra y darle una oportunidad real de defenderse.

El uso de una casilla postal resulta problemático porque no garantiza que la persona afectada reciba efectivamente la notificación, no deja constancia clara de entrega y reduce la posibilidad de respuesta oportuna. En procesos donde está en juego la vivienda o el patrimonio —con consecuencias graves e irreversibles— los tribunales suelen exigir estándares más estrictos de notificación. Aunque ciertos procedimientos puedan ser técnicamente permitidos en contextos específicos, recurrir a mecanismos menos robustos abre dudas legítimas sobre si el proceso respetó plenamente el debido proceso. Para María, cuando el procedimiento se corrigió, el daño —económico y emocional— ya estaba hecho.

El testimonio de María no existe en el vacío. Su experiencia se entrelaza con dos demandas que hoy pesan sobre Colony Ridge: una federal, presentada en 2023 por el Departamento de Justicia de Estados Unidos (DOJ) y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB); y otra estatal, interpuesta en marzo de 2024 por el fiscal general de Texas, Ken Paxton.

María dice no confiar plenamente en ninguna de las dos. Aún así se aferra a la esperanza de justicia y reparación.

El 10 de febrero de 2026, el Departamento de Justicia de Estados Unidos y el estado de Texas alcanzaron un acuerdo resolutorio con la empresa Colony Ridge para poner fin a litigios por prácticas discriminatorias y engañosas en la venta y financiamiento de terrenos.

Según el acuerdo,los desarrolladores fueron señalados por dirigir esquemas de financiación depredadora a consumidores hispanos y por comercializar lotes sin la infraestructura básica prometida. El acuerdo contempla 68 millones de dólares en total, incluyendo 48 millones para mejoras de drenaje e infraestructura y al menos 20 millones destinados a reforzar la presencia policial.

Además, establece una moratoria de 36 meses, lo que implica que durante tres años la empresa no podrá expandir el proyecto ni vender nuevos lotes, mientras ejecuta las obras y cumple nuevas reglas de transparencia, evaluación crediticia y verificación de identidad, todo bajo la supervisión de un monitor independiente. En conjunto, el caso expone cómo el modelo de crecimiento de Colony Ridge dejó a miles de compradores en riesgo de perder su inversión y su estabilidad residencial, con un margen mínimo de error.

DESCONFIANZA INSTITUCIONAL: PAXTON, ABBOTT Y LA POLÍTICA DEL DOBLE DISCURSO

La desconfianza de María hacia la demanda estatal tiene un rostro concreto. Ken Paxton no es un actor neutral en su relato, sino una figura profundamente asociada a la política partidista y a lo que ella percibe como hipocresía institucional.

Paxton, uno de los fiscales generales más visibles del país, ha construido su carrera con un discurso duro contra la inmigración y una cercanía explícita con el gobernador Greg Abbott. Al mismo tiempo, ha respaldado políticas de desarrollo económico —como las Opportunity Zones— que beneficiaron a áreas como Colony Ridge antes de que el mismo Abbott las señalara como problemáticas.

Para María, esa secuencia invalida cualquier narrativa de sorpresa oficial. “Él sabía desde el principio qué era esto”, dice. Desde su perspectiva, la demanda estatal llega tarde y parece más una respuesta política al uso de Colony Ridge en el discurso estatal sobre inmigración y vivienda que un intento genuino de proteger a los compradores.

Su escepticismo no se limita al ámbito estatal. Aunque reconoce que la demanda federal apunta a prácticas financieras más amplias, María tampoco deposita una fe ciega en Washington. “Yo quiero tener fe —dice—, pero uno sabe que la corrupción siempre vive”.

Si el Estado falló en protegerlos al inicio, se pregunta, ¿por qué deberían confiar en él ahora?

¿OPPORTUNITY ZONE O NO-GO ZONE?

Cuando María formula la pregunta —“¿Somos una Opportunity Zone o una No-Go Zone?”— no está usando un eslogan. Está nombrando una contradicción estructural que, para ella y otros residentes de Colony Ridge, tiene un responsable político claro: el gobernador Greg Abbott.

Por un lado, el Estado incentivó el desarrollo del área otorgándole estatus de Opportunity Zone, una figura creada en 2017 para atraer inversión privada mediante beneficios fiscales. Reportes periodísticos publicados por Capitol Inside y Voz US, basados en análisis de cartas oficiales indican que en 2018 el gobernador Greg Abbott intervino directamente para que el área de Colony Ridge fuera incluida entre las Opportunity Zones en el proceso de nominaciones.

Por otro lado, una vez que la comunidad creció —mayoritariamente hispana —, el discurso cambió. De hecho, Colony Ridge fue el blanco de varias redadas de inmigración durante 2025 que resultaron en más de 100 arrestos. “Primero nos llaman Opportunity Zone —dice María— y después mandan inmigración, DPS, Homeland Security, para asustar a la gente”.

Abbott es el mismo gobernador que impulsó operativos de seguridad reforzados en zonas de mayoría hispana y que ordenó el envío de migrantes en autobuses a ciudades como Nueva York, Washington D.C. y Chicago como estrategia política nacional. Desde 2022 Texas ha enviado más de 102,000 migrantes a diversas ciudades con gobiernos demócratas, incluyendo Nueva York y Chicago, como parte de este operativo dirigido por Abbott. 

Para residentes como María, el mensaje es ambiguo: el Estado invita a invertir, a comprar y a pagar impuestos, pero luego trata a la comunidad como una amenaza.

LAS HERMANAS SÁNCHEZ: INVERTIR SIN SABER EL VERDADERO COSTO

La historia de Suellen y Keilah Sánchez, oriundas de Mayagüez, Puerto Rico, comienza —como la de muchos otros compradores en Colony Ridge— con una expectativa profundamente arraigada en la idea de progreso. No buscaban especular ni “invertir en tierra” como un negocio abstracto, sino construir algo propio: un lugar estable, tranquilo, donde vivir y desarrollar proyectos a largo plazo.

Suellen nació en 1981 y llegó a Texas después de un recorrido que combina migración, trabajo independiente y ambición profesional. Esteticista y técnica láser certificada, trasladó todas sus licencias a Texas y logró consolidar un negocio próspero en Houston. “Desde que puse un pie en el estado, me enamoré”, escribió. Para ella, Texas —y particularmente Houston— representaba oportunidades reales: trabajo, crecimiento, futuro. En plena pandemia de COVID-19, cuando su actividad se vio afectada, pensó en comprar tierra como una forma de asegurar vivienda para su familia y sostener su estilo de vida como trabajadora independiente. La idea era levantar Airbnbs, diversificar ingresos, crear estabilidad.

Keilah, su hermana, había llegado antes. En 2014 se mudó a Texas tras crecer en Puerto Rico con una educación bilingüe y una fuerte influencia cultural estadounidense. Para 2020 trabajaba en la industria automotriz de lujo, liderando áreas de optimización para motores de búsqueda (SEO) y desarrollo web. Cuando comenzaron a buscar terrenos, ambas creyeron —dicen— en lo que les dijo el vendedor de Colony Ridge. Las posibilidades parecían claras, incluso prometedoras.

Suellen terminó comprando cinco terrenos en distintas secciones de Santa Fe —6, 5 y 3—. Eran lotes pequeños, pero en su imaginación ya estaban allí su casa, su empresa, una comunidad desarrollada. Pagaron cuotas iniciales y mensualidades. Solo después comprendieron que la inversión real no terminaba en el contrato: permisos, postes eléctricos, vía de acceso vehicular, nivelación, drenaje, depósitos. “Necesitas al menos 10 mil dólares adicionales solo para habilitar servicios básicos. Eso no se le explica al comprador”, dice Suellen. Ellas pudieron asumir ese costo. Muchas otras familias, no.

También aseguran haber sido engañadas sobre el riesgo de inundaciones. “Nos dijeron que los terrenos no se inundaban —afirma Suellen— y sí se inundan”.

El punto de inflexión llegó cuando uno de los terrenos de Suellen, en la sección Santa Fe 3, dejó de aparecer a su nombre. No hubo —según ella— una ejecución hipotecaria formal. Se enteró cuando el lote ya había sido revertido. Alarmada, envió una carta pidiendo que no se transfiriera a un tercero. La respuesta fue escueta: por falta de pago, el terreno volvía a ser propiedad de la empresa.

Suellen insiste en que nunca dejó de pagar. Durante meses realizó los pagos en unas ánforas habilitadas como acostumbraba, y solía cancelar todas sus parcelas en una sola transacción. Por eso pidió que se revisaran las cámaras del lugar. No había forma —asegura— de estar en mora sin saberlo. Aun así, el terreno ya no era suyo.

Pagó hasta mayo de 2021. Para entonces, cuando comprendieron el verdadero costo acumulado —mensualidades, servicios, permisos, obras— ya no había manera de ponerse al día. Lo que había empezado como una oportunidad alcanzable se había convertido en una carga imposible.

Fue entonces cuando, según Suellen, comenzaron las amenazas. “Amenazan con llamar a inmigración”, dice. El miedo no era solo perder la tierra, sino todo lo que podía desmoronarse con una llamada. “Nosotras tenemos papeles y aun así tenemos miedo. Imagínate quien no los tiene y no puede hablar”.

Mucho antes de que su caso llegara a audiencias legislativas o demandas judiciales, las hermanas tomaron otra decisión: crearon una página web llamada Terrenos Houston Demanda. No lo hicieron como activistas profesionales ni como líderes visibles, sino como compradoras que necesitaban entender qué les estaba pasando. A partir de ahí comenzaron a llegar testimonios: personas que se sentían identificadas, engañadas, estafadas; compradores que decían vivir situaciones similares pero que no se atrevían a hablar por miedo —al crédito, a perder lo poco que tenían, o a las consecuencias migratorias.

Keilah lo describe como una transformación involuntaria: “Lo que empezó como nuestra experiencia personal se convirtió en una lucha que hoy involucra a cientos de personas”. También denuncia intimidación y acoso. Dice que fueron perseguidas y hostigadas por actores que ella vincula con el entorno del desarrollo, personas que —subraya— tenían acceso a sus documentos personales: licencias, números de seguro social, direcciones. “No entendieron que la intimidación, que fue su arma principal, terminaría siendo su caída”.

Suellen va más allá en su relato personal. Habla de haber cerrado su negocio, de mudanzas constantes, de episodios de violencia simbólica y explícita. Su testimonio está atravesado por una idea persistente: que el costo de hablar ha sido alto, pero callar lo habría sido aún más.

Las historias de María Acevedo y de las hermanas Sánchez no prueban por sí solas un esquema de fraude. Pero, junto a los casos de Abrahan Bauzá y Carla García Ramos, revelan algo más profundo: una fractura entre la promesa y la experiencia, entre el discurso de oportunidad y la vivencia cotidiana del riesgo.

Para quienes vienen de contextos donde el Estado no protege, como los migrantes latinoamericanos, la propiedad no es un lujo: es estabilidad. Incluso si todo falla, la tierra queda. Es capital, refugio, ancla. Por eso Colony Ridge no es solo un desarrollo inmobiliario. Es un territorio simbólico donde se disputa algo más esencial: la posibilidad de pertenecer después del desarraigo —y el precio de atreverse a denunciar cuando esa promesa se rompe.

LA DEMANDA FEDERAL: CUANDO EL RELATO SE VUELVE EXPEDIENTE JUDICIAL

Durante años, esas denuncias circularon de forma fragmentada: en testimonios aislados, reclamos administrativos y relatos que no encontraban eco institucional. Fue la acumulación de esas quejas —y la repetición de los mismos patrones financieros y de ejecución hipotecaria— lo que llevó a las autoridades federales a intervenir.

El 20 de diciembre de 2023, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y el Departamento de Justicia de Estados Unidos presentaron una demanda federal contra Colony Ridge y varias de sus empresas asociadas. Un proceso que culminó en febrero de 2026 con un acuerdo resolutorio conjunto con el estado de Texas.

El acuerdo se hizo público el 10 de febrero de 2026, tras casi tres años de litigio entre el Departamento de Justicia de Estados Unidos, el estado de Texas y el desarrollador inmobiliario Colony Ridge. Las autoridades acusaron a la empresa de emplear prácticas de financiamiento depredadoras y publicidad engañosa dirigidas principalmente a consumidores hispanos. Como parte de la conciliación, los demandados aceptaron invertir 48 millones de dólares en mejoras de infraestructura y destinar 20 millones adicionales para reforzar la seguridad y vigilancia en la zona, además de someterse a una moratoria de tres años en nuevos desarrollos y a la supervisión de un especialista independiente encargado de garantizar el cumplimiento de las normas contra la discriminación.

Aunque la empresa aceptó estas condiciones para finalizar el litigio, negó formalmente cualquier conducta ilegal o responsabilidad en los daños alegados. El tribunal mantendrá su jurisdicción sobre el caso exclusivamente para garantizar que se respeten todos los términos estipulados en el pacto.

“Estamos satisfechos de resolver estas demandas y avanzar en el servicio a nuestra creciente comunidad. El acuerdo nos permite seguir invirtiendo en nuestros vecindarios y apoyando a las miles de familias que han confiado en nosotros para ofrecerles un lugar al que puedan llamar hogar. Nos complace que los fondos de este acuerdo se destinen nuevamente a la comunidad en beneficio de los residentes”, dijo John Harris, CEO de Colony Ridge, en una declaración estándar para la prensa el mismo día que se hizo público el acuerdo.

La demanda enumera once cargos específicos, que no describen errores aislados, sino un modelo de negocio completo: discriminación por origen nacional en el acceso al crédito; direccionamiento deliberado de préstamos de alto riesgo a compradores hispanos; publicidad engañosa sobre los terrenos y los servicios disponibles; ocultamiento de costos reales asociados a la compra; imposición de tasas de interés significativamente más altas que las del mercado; falta de evaluación de la capacidad real de pago de los compradores; uso de contratos y documentos legales únicamente en inglés pese a que las ventas se realizaban en español; cierres acelerados con depósitos no reembolsables como mecanismo de presión; prácticas de notificación defectuosas en procesos de ejecución hipotecaria; recuperación y reventa repetida de terrenos tras ejecuciones hipotecarias; y obtención de beneficios económicos “a partir de un esquema que estaba diseñado para fallar” de manera previsible.

Según el gobierno, Colony Ridge incurrió en discriminación en el acceso al crédito y a la vivienda, al dirigir productos financieros particularmente riesgosos a compradores hispanos basándose en su origen nacional y en inglés sin traducciones precisas.

Otro punto clave es el financiamiento interno. A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional —que evalúa crédito, ingresos y capacidad de pago— Colony Ridge ofrecía créditos propios sin verificar estos factores, con tasas de interés de entre 10.9% y 12.9%, frente a tasas de mercado que entre 2017 y 2021 oscilaron entre 2.35% y 4.05%, (párrafo 73 de la demanda). 

Entonces, por ejemplo, en un préstamo típico de $45.000 a 20 años, esta diferencia podría traducirse en hasta $45.000 adicionales solo en intereses.

El gobierno también describe cierres acelerados en aproximadamente ocho días, con el uso de depósitos no reembolsables como mecanismo de presión. Si el comprador dudaba, se le advertía que perdería el dinero ya entregado.

Las consecuencias, sostiene la demanda, eran previsibles. Al menos 30% de los compradores perdían sus terrenos mediante ejecución hipotecaria en los primeros tres años. Estas ejecuciones alimentaban un ciclo rentable: la empresa recuperaba el lote “tal cual”, se quedaba con las mejoras pagadas por el comprador y lo volvía a vender a un precio mayor.

El estado documentó que entre 2019 y 2023, Colony Ridge revendió al menos 40% de sus propiedades. Algunas parcelas fueron vendidas tres, cuatro o más veces. Un caso documentado muestra cómo un lote pasó de $29.580 en 2020 a $64.050 en 2021, tras dos ejecuciones consecutivas.

“Colony Ridge usó la espalda de los hispanos como escalón”, dice María. Levanta la voz —asegura— por quienes no pueden hacerlo.

Ella describe una escena que le tocó ver más de una vez: niños limpiando lotes con machetes, orgullosos, ayudando a sus padres. Meses después, el mismo terreno vuelve a tener un cartel de venta.

LA AUDIENCIA: UNA DEFENSA CON POCAS FRICCIONES

Cuando John Harris, el titular de Colony Ridge Development LLC., compareció ante el Senado de Texas, en octubre de 2023, su empresa ya estaba en el centro de la controversia pública por presión política y mediática. Una llama atizada por el discurso del gobernador Greg Abbott y sectores del Partido Republicano que presentaban el desarrollo como un foco de criminalidad y migración irregular. La audiencia no era un juicio, sino un ejercicio político y legislativo: un espacio para evaluar si el crecimiento acelerado de Colony Ridge representaba una amenaza para el orden público, los servicios y la seguridad del estado. La narrativa dominante era securitaria, no financiera. Se hablaba de “subdivisiones primitivas” y de una población supuestamente descontrolada, lo que explica por qué el caso llegó primero al Senado y no a los tribunales.

Dos meses después, en diciembre de 2023, el Departamento de Justicia de Estados Unidos y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) introducirían una demanda federal mucho más amplia y técnica, centrada no en la criminalidad, sino en discriminación crediticia, prácticas engañosas y un modelo financiero presuntamente diseñado para fallar. Pero en octubre de ese mismo año, esa acusación aún no estaba sobre la mesa. Harris hablaba antes del golpe mayor.

Desde el inicio de su intervención en la audiencia del Senado de Texas, el 31 de octubre de 2023, Harris construyó una narrativa clara: Colony Ridge como respuesta privada a una falla estructural del sistema hipotecario estadounidense. Relató los orígenes del proyecto como una iniciativa casi improvisada, nacida de la compra de lotes defunct o abandonados que nadie más quería, y vendida a personas a quienes nadie más les ofrecía crédito. El énfasis estuvo siempre en la exclusión: clientes “excluidos de las oportunidades a las que la mayoría de nosotros sí tiene acceso”.

Mientras hablaba, Harris se mostraba visiblemente tenso. Bebía agua con frecuencia, se aclaraba la garganta, pausaba más de lo necesario. No era la seguridad de un CEO en una presentación de negocios; era la incomodidad de alguien que sabe que su modelo está bajo escrutinio político. Aun así, su discurso fue coherente y ensayado: Colony Ridge no como especulación, sino como atajo al patrimonio para familias trabajadoras, mayoritariamente hispanas, que no califican para hipotecas tradicionales.

En su relato, el proyecto no fue concebido como un “plan maestro”, sino como un mosaico que se fue armando con el tiempo. Recalcó las donaciones de tierra para escuelas, la construcción de carreteras “por encima del estándar del condado”, la estación del alguacil, el centro comunitario. Insistió en que la comunidad se financia a sí misma: más de un millón de dólares al año pagados por los residentes para seguridad adicional.

La idea central era esta: Colony Ridge no es una carga para el Estado, sino un subsidio inverso. Personas que pagan impuestos incluso antes de vivir allí. Familias que ahorran mientras sostienen al condado.

En materia financiera, Harris fue enfático en un punto clave: Colony Ridge no utiliza contratos de compraventa a plazos (contract for deed), una figura en la que el comprador no recibe la escritura hasta terminar de pagar y que ha sido ampliamente cuestionada en Texas por dejar a los compradores en una situación de alta vulnerabilidad.

Según explicó, los compradores reciben la escritura desde el inicio y firman un pagaré respaldado por una escritura de garantía hipotecaria (deed of trust), un mecanismo legalmente reconocido que permite la ejecución hipotecaria en caso de incumplimiento.

Su director financiero, Craig Parker, aportó el dato más revelador justo cuando Harris no pudo seguir hablando: un pago inicial mínimo de $500.00 con tasas de interés de hasta 12.9%. No resulta sorprendente, entonces, que la propia empresa reconozca una tasa de ejecuciones hipotecarias cercana al 12% anual, concentrada en los dos primeros años de préstamo. 

Parker presentó ese número como una consecuencia lógica de la estrategia central de la empresa: un umbral de entrada muy bajo, una puerta de acceso al crédito con requisitos mínimos y pagos iniciales reducidos —lo que él mismo definió como un “requisitos de elegibilidad mínimos”— que permite entrar con muy poco dinero y, en muchos casos, abandonar el pago en los primeros meses.

Cuando recuperó la voz, Harris reforzó esa idea: subir el enganche reduciría ejecuciones, pero excluiría a los más pobres. Para ellos, el foreclosure no es negocio, sino una pérdida operativa que inmoviliza la propiedad.

Ese argumento — las ejecuciones hipotecarias como costo, no como beneficio— sería central también en declaraciones posteriores de otros representantes de la empresa, como Robin Lane. Pero aquí aparece la primera grieta con lo que indica la demanda federal, el gobierno de los Estados Unidos y la CFPB sostienen que el modelo de negocio de Colony Ridge está diseñado para que los consumidores fracasen, permitiendo a la empresa beneficiarse repetidamente de la misma tierra.

En números, la demanda federal documenta que Colony Ridge “volteó” al menos el 40% de todas las propiedades vendidas entre septiembre de 2019 y junio de 2023. Un aproximado de 8,237 propiedades fueron vendidas dos veces; 3,267 propiedades fueron vendidas tres veces y al menos 2,067 propiedades fueron vendidas cuatro o más veces. Esto llevó al Estado a concluir que las ejecuciones hipotecarias y la reventa de los terrenos permite que Colony Ridge genere ganancias repetidas sobre la misma parcela de tierra, beneficiándose de la pérdida total del patrimonio de las familias hispanas a las que dirige su marketing.

Un ejemplo citado en los documentos judiciales ilustra cómo operaba ese ciclo. La propiedad ubicada en 858 Road 5603, por ejemplo, fue vendida por primera vez en mayo de 2020 por $29.580. Tras una ejecución hipotecaria, el mismo terreno volvió al mercado en diciembre de ese año por $43.530, un aumento de casi 47%. Menos de un año después, en agosto de 2021, tras una segunda ejecución, la parcela fue revendida nuevamente, esta vez por $64.050, otro incremento similar. En poco más de quince meses, el mismo lote cambió de manos tres veces, cada una a un precio más alto, mientras los compradores originales perdían la propiedad.

Antes de perder el terreno muchos compradores entrevistados ya habían invertido entre 20 mil y 50 mil dólares entre mensualidades, impuestos, intereses y mantenimiento. María, por ejemplo, comenta que estuvo pagando su terreno por tres años, y en él invirtió un aproximado de 50 mil dólares.

Un recorrido similar vivió Abrahan Bauza, quien habitó su terreno en Colony Ridge durante casi cuatro años, junto a su esposa y sus tres hijos. Durante ese tiempo pagó puntualmente una mensualidad de $985 y realizó inversiones adicionales para hacer habitable el lote. Antes de perder la propiedad, calcula haber entregado más de $40.000 dólares entre pagos del terreno, impuestos, intereses y mejoras, aunque solo $1.150 se acreditaron a capital. El resto se diluyó en cargos que no le permitieron consolidar la propiedad.

Esa experiencia —la de pagar durante años para terminar sin tierra— es la otra cara del relato que John Harris llevó al Senado estatal el 31 de octubre de 2023, donde presentó a Colony Ridge como una oportunidad. Para el gobierno federal, en cambio, el desarrollo encajaba en la definición de un sistema de despojo financiero. Entre ambas narrativas quedó suspendida una comunidad que creyó que comprar tierra era, por fin, una forma de pertenecer.

ROBIN LANE: LA DEFENSA DESDE LO COTIDIANO

Robin Lane, primo de John Harris y parte de Colony Ridge, LLC, suele aparecer junto a su hija Jolie Lane, de 24 años, en las escalinatas de la corte del condado Liberty durante las subastas mensuales de propiedades embargadas. Ambos se colocan en la entrada trasera del edificio y leen en voz baja la lista de lotes en remate, sin público ni postores visibles. En cuestión de segundos, las propiedades se subastan y, ante la ausencia de postores independientes, vuelven a manos de empresas vinculadas al mismo desarrollo.

Lane está autorizado a conducir remates y representa tanto a Colony Ridge Development LLC, que vende los terrenos, como a Colony Ridge Land LLC, que los readquiere. No son los únicos operadores del condado, pero sí el mayor desarrollador inmobiliario de la zona, con entre 200 y 300 ejecuciones hipotecarias mensuales. A veces más.

A diferencia de los ejecutivos que comparecen ante legisladores o de los abogados que firman documentos judiciales, Lane habla desde lo cotidiano. Tras concluir las subastas, acepta responder preguntas a las preguntas de La Esquina TX, que durante meses nos habían sido esquivas por parte de la oficina administrativa de Colony Ridge. No se presenta como vocero institucional, sino como alguien que observa —y justifica— el funcionamiento diario del engranaje.

Rechaza que las ejecuciones constituyan un negocio oculto. “No tenemos gente pujando contra nosotros”, dice, y asegura que los procesos son públicos y están debidamente anunciados. También descarta la narrativa que asocia Colony Ridge con asentamientos improvisados o migración reciente, y atribuye ese discurso a sectores políticos y mediáticos. “Esa idea no la dijo el gobernador; la inventaron medios de extrema derecha”, afirma, al calificarla como una generalización racializada contra los residentes.

Sobre las altas tasas de ejecuciones hipotecarias, Lane coincide con la postura de la empresa: las atribuye a pagos iniciales muy bajos, de alrededor de 500 dólares, que facilitan el acceso pero elevan el riesgo de incumplimiento temprano. Exigir enganches más altos —sostiene— reduciría los embargos, pero excluiría a compradores con menos recursos. También niega engaños en el punto de venta y afirma que los servicios llegarán con el tiempo, aunque no estén disponibles al inicio.

Esa defensa contrasta con lo planteado en la demanda federal, que cuestiona no la intención declarada del proyecto, sino un modelo financiero presuntamente diseñado para trasladar el riesgo casi por completo a los compradores.

En su relato, no hay víctimas de engaño ni un sistema diseñado para fallar, sino un modelo imperfecto que —según él— intenta operar en los márgenes de un mercado excluyente. Pero esa defensa deja abierta la misma pregunta que atraviesa todo el caso: si la oportunidad prometida es real y sostenible para los compradores, o si el riesgo estructural termina recayendo, una y otra vez, sobre los mismos.

Mientras las demandas siguen su curso y el desenlace legal permanece incierto, para muchas familias el daño ya es irreversible. María perdió su terreno; Abrahan, su hogar y la estabilidad de su familia; Carla, años de ahorro y tranquilidad. Las hermanas Sánchez transformaron su experiencia en denuncia pública, pagando un alto costo personal por hablar.

Colony Ridge condensa una paradoja que atraviesa a miles de familias migrantes y trabajadoras en Estados Unidos: el deseo legítimo de pertenecer en un sistema que promete inclusión, pero delega el riesgo casi por completo en quienes menos margen tienen para asumirlo. Entre la narrativa de oportunidad y los expedientes judiciales, queda una pregunta que ninguna demanda resuelve por sí sola: quién protege a quienes creyeron que comprar tierra era, por fin, una forma de quedarse.

El desarrollo sigue creciendo. Los lotes continúan vendiéndose. Las subastas se repiten cada mes, casi en silencio. Entre expedientes judiciales, discursos políticos y defensas empresariales, la pregunta trasciende a Colony Ridge: qué ocurre cuando la promesa de pertenecer se construye sobre un riesgo que los compradores no pueden asumir.

—

Este reportaje forma parte de la serie de tres artículos “Terrenos Houston: El sueño americano embargado”, con la colaboración de Ernesto Castillo, Lorena Guatibonza, Patricia Estrada, Nayive Molina y Alejandro Olivares.